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Aluguel

O valor do aluguel, regulado pelos arts. 17 a 21 da Lei do Inquilinato, é de livre pactuação, inclusive no que diz respeito aos reajustes, sendo vedada a vinculação à moeda estrangeira ou ao salário mínimo.

A multa pelo pagamento em atraso tem sido estipulada de 10% do valor do aluguel, posto que aos contratos de locação não são aplicáveis as disposições do Código de Defesa do Consumidor e, neste sentido, não se aplica a limitação de 2% da cláusula penal (multa contratual).

Muitas Imobiliárias ainda, trabalham com bonificação, que seria 10% do valor do aluguel para pagamento em dia, o que seria na verdade uma multa velada.

A multa compensatória fixada no contrato para o descumprimento dos deveres legais ou contratuais é perfeitamente cumulável com a multa moratória pela impontualidade no pagamento dos aluguéis.

Isso porque ambas possuem fundamentos diversos e finalidades distintas.

A moratória visa impelir o locatário a pagar os aluguéis até os respectivos vencimentos, enquanto a compensatória tem por escopo a prefixação de perdas e danos em decorrência do descumprimento do contrato.

É perfeitamente possível cumular a cláusula penal moratória com a compensatória, impondo dupla penalidade, uma para cada fato: multa de mora em decorrência do simples atraso no pagamento dos aluguéis e encargos e multa compensatória pela infração contratual ou legal cometida pelo locatário.

Por outro lado, pelo mesmo fato não é possível cumular penalidades, ainda que haja previsão contratual, como, por exemplo, em razão do atraso no pagamento de aluguéis, a cumulação da multa moratória (normalmente de 10%) com a multa compensatória pelo descumprimento genérico das obrigações contratuais (comumente de 3 aluguéis), posto que a cumulação porventura pretendida representaria bis in idem.

Outra questão sobre o aluguel, são Imobiliárias e corretores que assinam promessas de compra e venda, com previsão de pagamento de aluguel pelo promitente comprador, enquanto não transcrito o imóvel. O que podemos dizer, respaldado em entendimento do judiciário, é que aluguel não é, pois não se concebe que o promitente comprador continue sendo locatário de algo que prometeu adquirir e muito menos que haveria dois negócios jurídicos um de promessa de compra e venda e outro de locação.

Por. Dr Luís Felipe Archangelo – advogado.

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