Hoje falaremos sobre o Loteamento e Desmembramento de Acesso Controlado.
Tema para lá de polêmico e tormento para o Judiciário. Sopesados direitos constitucionais tais como o de ir e vir, vedação ao enriquecimento ilícito e a compulsoriedade de associação, dentre outras teses.
Declarado tema de repercussão geral pelo STF (492), prevalecendo o voto do relator, Ministro Dias Toffoli. Eu suma, maximizado o direito e garantia fundamental da liberdade do direito à associação em detrimento das demais teses.
Dessa forma, os adquirentes de lote inseridos no bairro fechado, somente seriam obrigados a ser compelidos ao rateio, se aderissem a associação dos moradores. A característica marcante que prevaleceria em relação a compulsoriedade fora pacificada após aquele voto, ou seja, a preexistência do fechamento à aquisição do imóvel.

Ainda, com o advento da Lei Federal 13.465/17 essa espécie de parcelamento fora finalmente inserida no ordenamento jurídico, com a inclusão do §8º do art. 2º da LF 6.766/79 – O loteamento de acesso controlado. Embora tenha sido omitido, aplicável também ao desmembramento.
Na minha opinião nem a decisão sobre o tema repetitivo, nem mesmo a inclusão dessa nova espécie, estancará a polêmica, especialmente porque é comum a confusão com o condomínio de casas térreas e assobradas da Lei Federal 4.591/64.

No loteamento de acesso controlado, esse fechamento é precário, e a natureza pública dos bens existentes no bairro, inclusive viário, confundem-se com as coisas comuns do condomínio. A qualquer momento a administração pública poderá fazer cessar o fechamento, sem fazer jus o adquirente do lote a qualquer indenização, enquanto no condomínio somente acontecerá mediante desapropriação.
Sou contra essa espécie, principalmente depois da inserção do condomínio de lotes, que será tratado na próximo matéria.

Por Dr. Roberto Guimarães – advogado especialista em Direito Urbanístico.