Recentemente, o STJ entendeu que uma empresa de corretagem teve o direito a comissão por ter feito a aproximação entre a vendedora e a compradora de um terreno, mesmo que posteriormente o negócio tenha sido finalizado sem a sua participação, abrangendo uma área maior do que a inicialmente posta à venda.

Para o tribunal, o trabalho realizado pela corretora foi o que deu início ao negócio.

Os ministros consideraram também que o imóvel efetivamente negociado inclui o terreno ofertado no início, com o qual a corretora trabalhou – daí a decisão de mandar pagar a comissão sobre o valor da área total, e não só da área inicial.

Mas para que fique claro, a formação do contrato de corretagem depende de três etapas:

a) A aproximação das partes;

b) O fechamento do negócio (assinatura da proposta);

c) A execução do contrato (compra e venda ou compromisso)

A primeira etapa para formação do contrato de corretagem é a aproximação das partes.

Surgindo um interessado ou localizando o imóvel, o corretor leva a efeito a intermediação, aproximando as partes, e intermediando as tratativas iniciais.

Na segunda etapa, com a aproximação das partes, mister se faz o acordo de vontades traduzido na proposta e na aceitação. Nessa etapa, o corretor trabalha no sentido de buscar o consenso no contrato.

Se o vendedor concordar, aceitando a proposta, o negócio se efetivou.

Nesse ponto, é possível marcar a data para a escritura ou assinatura da promessa de compra e venda.

O vínculo jurídico estabeleceu-se quando o vendedor e o comprador assinaram a proposta.

Nessa proposta estarão presentes os três elementos indispensáveis a todo contrato de compra e venda:

a) A coisa, ou seja, o imóvel.

b) O preço (à vista ou a prazo, bem como o prazo).

c) O consentimento.

A terceira e última etapa se dá com a efetiva assinatura da escritura pública ou particular de compra e venda ou do instrumento particular de promessa de compra e venda.

Essa é o entendimento que vem sendo adotado pelas Turmas do STJ.