A cláusula resolutiva encontra-se presente nos artigos 474 e seguintes do Código Civil. Resumidamente, pode ser entendida como uma condição, que quando estabelecida nos negócios jurídicos, possibilita que esse negócio seja desfeito, caso o preço não seja integralmente satisfeito. A falta de pagamento das prestações gera para o credor o direito de escolha entre cobrar o valor devido ou resolver o contrato, ficando a seu critério a escolha do que melhor convém. Assim, uma vez estipulada, a cláusula resolutiva acarreta na venda em prestações fracionadas do preço, a possibilidade de resolução contratual, por descumprimento do contrato.

Nas escrituras, há a menção ao pagamento do preço em cheques ou notas promissórias descrevendo a cláusula resolutiva para gravar na matrícula do respectivo imóvel devendo estar expressa na escritura para viabilizar o desfazimento do negócio. Portanto, sem menção a esta cláusula, o credor/vendedor não poderá desfazer o negócio, restando-lhe apenas a opção de cobrar a prestação atrasada. A compra e venda sob condição resolutiva significa que o negócio vigora desde o início, podendo ser registrada a transmissão da propriedade, bem como o imóvel pode inclusive ser vendido para terceiros.

Dessa forma, presente a cláusula resolutiva expressa, e não se verificando o pagamento, o negócio considera-se desfeito de pleno direito. Isso não significa, contudo, que é possível o requerimento de cancelamento de registro direto ao oficial de Registro de Imóveis. Ao contrário, para o cancelamento do registro por falta de pagamento é necessária uma sentença judicial que reconheça que o negócio não foi cumprido e, por isso, merece ser desfeito.
Para o cancelamento da cláusula resolutiva, o interessado deverá apresentar requerimento ao Oficial de Registro de Imóveis, acompanhado do termo de quitação assinado pelo credor com firma reconhecida, ou apresentar as notas promissórias resgatadas juntamente com o requerimento de cancelamento. Se o devedor não possuir a quitação ou as notas promissórias para apresentação junto ao Oficial de Registro de Imóveis competente, será necessário que se faça prova em juízo, dos pagamentos efetuados ao credor e da quitação do preço especificado na escritura pública, requerendo-se o cancelamento da cláusula. Neste caso, o Juiz expedirá mandado de cancelamento que será posteriormente averbado na matrícula do imóvel.

Os artigos 474 e 475 do atual Código Civil na parte destinada a tratar da cláusula expressa, não titula as partes contratantes como “vendedores e compradores”, “credores e devedores”, sendo assim, pode-se atribuir a cláusula resolutiva a qualquer pessoa jurídica ou física que detenha o conhecimento e concordância da presença da cláusula e sua participação do negócio jurídico. O vínculo negocial entre as partes, bem como a autonomia da vontade, se faz existente tendo em vista o dever de comparecimento e a concordância de todos os envolvidos na elaboração da escritura pública.

Por Wendell Salomão Escrevente Notarial – Especialista em Direito Notarial e Registral