Trata-se de modalidade clássica, introduzida no Brasil pela LF 4.591/64, que continua dividida em dois títulos, um primeiro, destinado a regulamentação do condomínio propriamente dito, e, um outro, que trata das incorporações.
Atualmente a regulamentação do condomínio edilício foi complementada pelo código civil, enquanto as incorporações, que nada mais é, em resumo, que uma espécie contratual que baliza a relação entre o proprietário do terreno e o construtor, continua sendo por aquela lei especial.
A incorporação imobiliária cuida da fase embrionária de empreendimento imobiliário, desde a relação negocial entre o dono do terreno e o construtor, passando pelo desenvolvimento do projeto e sua aprovação, e o registro perante a serventia imobiliária, garantindo que a aquisição das unidades finais aconteça sem qualquer vício.
Terminada a construção do prédio, o incorporador estará obrigado a cumprir a segunda fase que é a instituição e especificação do condomínio, quando nasce para o mundo jurídico as novas unidades imobiliárias, ou seja, os apartamentos etc.
Uma característica diferenciadora é que a propriedade nessa modalidade, tem natureza real dúplice, por conjugar a propriedade exclusiva sobre o apartamento e a propriedade compartilhada sobre as áreas comuns do edifício.
Nessa modalidade de parcelamento do solo obtém-se um maior aproveitamento do solo urbano, dado o peculiar adensamento em função da propriedade sobreposta verticalmente que se cria.
Não bastasse a segurança ímpar que o legislador garantiu ao consumidor, em se tratando de um diploma concebido há mais de 50 anos, recentemente, para incrementar ainda mais essa qualidade, institui-se o patrimônio de afetação, para evitar que se repetisse a péssima experiência que tivemos com o caso ENCOL, que deixou, “a ver navios”, inúmeros compradores.
Por Dr. Roberto Guimarães – advogado
