O loteamento é o clássico modelo de parceria público privado, desde o Decreto federal 58/37, onde o proprietário, promove a urbanização da sua gleba, incluindo a implantação do sistema viário e de completa infraestrutura, destinando-os ao Município, e, em contrapartida, estaria autorizado a vender os lotes originários.
Assim se opera, há muito tempo, a expansão dos municípios, poupando-os de terem que desapropriar as glebas e urbanizá-las para a mesma finalidade.

Pois bem, distinguem-se o loteamento do desmembramento à medida que enquanto o primeiro implica em criação e inovação do viário, o segundo, por sua vez, aproveita o viário já existente. No momento do registro do loteamento, opera-se, de pleno direito, a afetação dos bens ao domínio público, entendendo-se o viário, equipamentos públicos como área verde e institucional, assim como toda infraestrutura implantada.

No Estado de São Paulo, o processo de aprovação tramita junto ao município, que detém competência constitucional exclusiva para tanto, e após a sua aprovação prévia, o processo segue para análise do GRAPROHAB, que é um órgão estadual que reúne várias secretarias específicas, onde é licenciado através da certificação, voltando o mesmo processo para receber a aprovação definitiva municipal.
Nesse momento, o município deve receber do loteador garantia idônea suficiente para que todos os equipamentos públicos possam ser executados, na omissão do parcelador.

Recebida a vênia dita urbanística, o processo deve ser levado ao registro de imóveis competente, para o registro obrigatório do loteamento ou do desmembramento, quando, então, serão por ele aferidas a idoneidade financeira do parcelador e a liquidez de domínio do imóvel, além ter sido o art. 18 da Lei Federal 6766/79, integralmente cumprido. Registrado, poderá o parcelador comercializar os lotes.

Sem essas formalidades, caso venha a negociar os lotes, incurso estará o parcelador no crime previsto no referido diploma.
Caso o parcelador não execute no prazo estabelecido, a implantação da infraestrutura ou o próprio registro do loteamento, o município poderá executar a garantia para que o loteamento seja regularizado.

Por Dr. Roberto Guimarães – advogado especialista em Direito Urbanístico.